ひとり不動産・健康学会(書評ブログ)

不動産書籍と健康書籍の書評を書きます。

タグ:投資




◯中古RCの失敗談と持ち続ける恐怖が書かれている数少ない書籍
◯買付証明書を出した後でもキャンセルはすべき業界の裏事情が書かれている
◯新築は購入までの道のりが長い

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著者の五十嵐未帆さんのことは、楽待の動画で知りました。


かなり厳しい性格の方だなというのが第一印象。
しかしながら、本読んでその印象は変わります。

彼女自身が、もともとは失敗大家だったからです。


当初は首都圏に住む普通の会社員でしたが、
父の築古アパートを相続。自主管理で管理を行いつつ、
三人のお子さんを育てていたため、目も回る忙しさだったそうです。

そして、今度は神戸という遠隔地の築古RCに手を出してしまいます。

隣地にはヤクザが住んでいることを隠されて購入。
取得後、建物の老朽化が予想以上にひどく、
数ヶ月も経たないうちに、最低リフォーム必要経費1000万円の
見積もりを受け取ってしまい、生きた気がしなかったという経緯が書かれています。


後のこれらのピンチをなんとか切り抜けますが、
不動産投資への考えがガラッと変わります。

40冊ほど読んでいた新興大家さんの不動産投資の書籍の考えを一旦、捨てるのです。


もともとファイナンシャルプランナーで、
数字の計算が好きだった彼女は、

「数字でおおよその計算ができる新築」に移行します。

つまり「中古は計算で推測が成り立たない」ことを知るのです。

この本の正直ですごいところは、
きちんと中古の危険性を説いているところ。

多くの不動産投資本では、
「そんなの知っていて当然」
「あってあたりまえ」
など、実は適切な情報を開示せず、隠しています。

新築は、利回りがでないという一連の常識ができつつある中で、

「不動産投資は利回りではなく『手取り』」

という、バブルの中で隠されてしまった真実を、
きちんと書いているのが本書のいいところ。

ぜひ、5冊目くらい?
に読んでみるといい本だと思います。
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◯不動産仲介業者と長く付き合う、ということがわかる
◯世間の悪評に仲介業者が自ら答える
◯仲介業者は信用できない、を仲介業者ととことん考える


先日、かなりチャレンジングな番組が
不動産投資サイト「楽待」にて公開された。

本書の著者である新川氏が、5つの物件を持ち込み、
6名の有名不動産投資家に提示して公開買付けをするという試みだ。
1日目はスタジオ収録で5つの物件を2つに絞る



2日目は実際に物件を見に行くというもの


無事に公開買付けが入ったものは、
モザイク無しで動画放送されるという、
不動産投資家と仲介業者のインサイドワークを、
タブーを無視して公開。

これは相当な仲介業者の力がないとできないことだとわかる。


で、感じで本書の話題に戻る。

同書は「クリスティ」「富士企画」という
いわゆる「正直不動産」スタイルで、
反響営業のみを行う「売らない営業」を確立した、
新川氏の最新刊である。

今回のテーマは、彼と有名大家の馴れ初めと、
その長期的な共同作業である。

中でも、楽待の大御所不動産投資家、
中島亮さんとのエピソードなど、盛りだくさん。
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もちろん、彼も不動産業者であるので、
全部を全部信じてはいけないが、
それでもあえて彼の主張を羅列してみる。

◯融資は購入が確定的でも銀行に迷惑が掛かりそうならキャンセルするべき
◯仲介業者と親しくなければ「瑕疵担保保証」などの交渉は難航する
◯仲介業者が投資家の性格が不動産業に向いてなければ、撤退を促すべき

これらは、14人の投資家たちとの会話で
語られるいわゆる新川式の仲介特性だと言える。

ただ、最近はかなり権威性が増してきているので、
同社は「気に入った顧客しか相手にしない」という感じなっている。

そして、私の懸念としては、
今後、この「新川式『正直不動産』仲介」のやり方で、
詐欺業者も続出するのではないかということである。

現に、ちらほらそのような噂を聞く。
市況が悪くなってきているので、
不動産業者も立ち位置を変化させて顧客に近づかなければならない。

よって、本書をストレートに読むというよりは、
これからの仲介業者のマインドを読み解くという意味で、
「半分面白がりながら」読むことをオススメする。
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要点を箇条書き
◯立地・建物状況で利回りは5%〜10%増減する
◯築古物件はいつか若返らせる必要がある
◯利益率が高くても物件のストレスが高ければ破綻のリスクがある

本書が向いている人
◯高利回りで回しているのに不安がつきまとう人
◯溜まったキャッシュフローをどう扱っていいかわからない人
◯物件が高騰し、悪い時期に買ってしまった人


本書は、おそらく日本で最長の部類に入る
サラリーマン不動産投資家による著書である。

沢さんが一味違うところは、
不動産の規模をあまり大きくしないで、
長期的な運営をしていること。

同時に、長期間市況を見極め、
様々な不動産投資家の転落を見てきたことだろう。



沢さんは、13年の楽待DVDにトップバッターの講師として登場するなど、
パイオニアとして今でも評価が高い。
楽待の代表取締役でもある坂口 直大さんが、
当初、楽待を運営する時に多くの師事を仰いだ人物としても知られる。


そんな彼が、非常に実験的な著書を書いた。
それが同書である。

一切の具体的なノウハウを書かずに、
まるでオムニバス映画のように本書のストーリーは流れる。

築古物件を買い求めるAさん、大型RCを買う高属性のBさんを主人公に、
その周辺の銀行担当者、不動産業者、リフォーム業者などが
まるで生のセリフ、特に心の内側を吐露する形でページが進むのだ。

これは、何度も危機を乗り切ってきた
投資家にしかできない著書である。

本書は、そのような実験的な進行で、

「銀行、成功大家、仲介業の誰もが言わない不都合な真実」

をメインに、不動産投資の「リスク」を語り切る。

そして、そのあとに、
自分がどうすべきかを読者に内在的に提示する。


売れてないが、とんでもない書籍である。
読むのに時間がかかるものの、
誰よりも優位に立ちたい人には絶対読んでほしい。
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本書の特徴
◯「売らない」仲介業者の視点で書かれた著書

売らない業者とは
◯営業ツールはライン、メルマガのみ
◯セミナーで投資家をほぼ無償で育てる(モリゼミ)
◯セミナーで不動産投資に向いている投資家以外は、基本声をかけない
◯条件の良い案件も取引先・顧客の状況により見送ることが多い


本書で語られる「売らない」仲介業者の仕事
◯瑕疵担保保証、値切りなどの交渉など
◯銀行融資(他人の高評価を吸収、統合し活かせる)
◯管理会社、リフォーム業者の詐欺の回避
◯悪質業者から個人投資家を守る
◯悪質業者、悪質投資家から銀行を守る



本書は「売らない営業」の不動産会社として、
関東近隣で著名な「クリスティ」「富士企画」代表の
新川忠義氏の著書である。
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不動産業界というのは元来、
◯物件が高額であること
◯契約までの流れが複雑
◯目に見えないトラブルが多い
という、独特な要素を抱えており、

そのため
◯強引に契約させる
◯問題を隠し通す
◯トラブルが起きたら逃げる、隠れる

という、営業スタイルを生み出してしまっている。

その結果、
◯騙し
◯誘い込み
◯縁切り

という、いわゆる「売るための営業」が、
一般的である。


それに対して、新川社長の企業では、
◯責任をもって最後まで見守る
◯事前に顧客をトラブルから守る
ことを、営業スタイルの一つの特徴としている

ただ、上記は無償で誰にでも提供されるわけでなく、
◯不動産投資家に適している人
◯不動産仲介をバカにしない人
◯不動産仲介から学ぶ人
◯銀行に迷惑をかけない人
を、対象とし、ある程度まで
顧客を絞り込むという特徴がある


不動産業界というのは、
当然、投資であるがゆえに、
欲にまみれた業界である。

そこにある種「人情」をプラスして、
「どこまで仕事が快適にできるか」
というのを、新川社長たちは「実験」しているところがある。

このスタイルでは、10年ほど成功して、
今の所大きな失敗はしていないと書いている。

この「人情スタイル」は、
実は私も日本人に向いている営業スタイルだと感じている。




新川社長が行っているこの「人情スタイル」を
採用して発展した業界が実はもう一つある。

それは芸能界である。

特に「ジャニーズ事務所」は、
私の知る限り、この営業スタイルに近い。


人気が出るまでは
お金が有る無しにかかわらず、
「人情」で仕事を行い、
発注先が経済的な成功を実現するまで、
サポートし、彼らの成功とともに一緒に利益を確定する、
という、スタイルである。

富士企画は、創業以来3000人の大家を誕生させ、
リーマンショックなどの物件下落時に、
個人投資家を起点に逆張り的な利益拡大を行ってきた。
いざという時のために、個人投資家を育て、
業界全体が沈む時に一番儲けるというスタイルである。

このようなスタイルの仲介業者は、
かなり少なく、その点で
あまり不動産投資をガシガシやる人には向いていない
書籍かもしれない。

が、
万が一、いい関係を築きたい業者が現れた時に、
彼らのマインドを知るための著書として読むのいいのかもしれない。

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◯シングルマザーの投資本
◯読者は100%女性目線
◯詳しい投資内容には触れられていない
◯IPO株と不動産投資(3億1棟マンション×2)
◯低学歴(短大卒)英語翻訳家になるまでの経緯も書かれている


著者の星野陽子さんは、
不動産投資家を紹介する某ラジオで初めて知りました。
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20代でイスラエル人と結婚し、
2児を出産直後に離婚。

年収100万円からフリーの英語翻訳家として、
スタートして、6億の不動産投資家になるまでの経緯が書かれています。

<内容の流れ>
◯主婦という名の奴隷への目覚め
1 夫が金持ちでも簡単に金をもらえる訳ではない
2 夫に払ってもらうことで肩身が狭くなり、いよいよ卑屈になる
3 経済的な理由で離婚できない
4 夫が女性に寛容でも子供を生むと結局、家父長制度化

◯低所得・低学歴のシングルマザー投資法
1 在宅ブラック仕事で回せる仕事を選ぶ(子育て両立)
2 株と不動産の勉強
3 株は50万円たまったらスタート
4 440万円の区分マンションで不動産投資スタート
5 融資付けのためにメンターを探す
6 3億円の融資でRCマンション購入(この本のゴール)

という流れになっています。
おそらくですが、星野陽子さんのメンターは
生方大さんだと思われます。
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この本のほぼ9割は、
貧困にあえぐ女性への教育
つまりは「幸せな結婚」に騙されて、
結果的に男社会に搾取された女性を、
解放することに割かれています。

彼女は自ら悟っていなさそうですが、
どう考えも「女性の貧困」は「男社会」が望んでいる状態です。

それに対して「お金の勉強」と「子育てのメンタリティ」で、
突破しようというのが、目的だと言えます。

ただ、彼女のすごいところは、
◯融資付けには男を使う
◯貧困なのに子供を金持ちの夫から引き剥がす(精子バンク)
という、女の最大の特権を使った
戦い方をしているところ。

弱者は躊躇せず、自らの条件を使い倒すべきだと、
「上品な言葉」で解説しています。


この「女神風特攻隊」とも呼べる
星野陽子さんの半生を見ていると、
「シングルマザー」こそが最強の投資家予備軍たり得る感じがしてきます。
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◯「絶対失敗しない」というタイトル通りの競売本
◯市場価格の70%以下など明確な数字を多数掲載
◯競売のリスクを全て網羅しているので、安心


2014年以降のアベノミクス不動産バブルにおいて
それまで不動産投資を推奨してきた
何人かのカリスマ不動産投資家の
本が売れなくなっています。

その理由の主なものに、
「王道否定(第一世代のカリスマ不動産投資家を軽視)」
「低属性・素人の参入」
「特殊な手法(で、高確率で成功するとうたう)」

という、流れがあったんだと思います。

つまり、この3つのいずれかで
本が書かれていれば、爆発的にヒットする可能性が高く、
また、著者のメリット、
経験が浅くても、セミナーでの高額商材を売りやすい、
などの恩恵があったんでしょう。

その中で、このような経験の長い著名不動産投資家の
書いた本を読むのは大変意義あることだと感じました。




内容は非常に難しいので、簡単に説明します。

上記のアベノミクス以前から活動している
サラリーマンカリスマ不動産投資家の代表を三人あげるなら、

◯藤山勇司さん
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◯沢孝史さん
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◯芦沢晃さん
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じゃないかと思います。
その中で、藤山勇司さんは、
そのヤクザ的な風貌と広島のヤクザが多い町ご出身ということもあり、
「アウトロー」的な役割を担っていると言えます。


今回の本は「絶対に失敗しない」
というキャッチフレーズが入っています。
あまり気軽に使えない言葉です。

これは、この本が「通常の不動産投資」に比べ、
格段に「石橋を叩いた書籍」だということ。

競売本の多くはざっくりとしたものが多いのですが、
本書は「計算式」「法律用語」満載です。

確かに「この通りできたら絶対失敗しません」
そしてそれは同時に
「ここまでの精度で物件購入をするのは非常にハイレベル」
ということを表しています。

しかしながら、どこまでも異常な親切丁寧さを持っているので、
繰り返しになりますが、
「絶対は存在しない不動産投資で、絶対失敗したくない人向け」
の書籍。非常に珍しいタイプの、かつ、
「バブル感ゼロ」の書籍で、


私個人的には
不況入りするこれからは、
不動産投資はこの「流れ」に戻る
と推測し、よってオススメの書籍となりました。
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◯区分ワンルーム専門
◯現金買
◯18年の編年を詳しく解説
◯未来予測が当たっている(2013年に出版)


◯最小物件を扱うが故、市況が読める


◯ワンルーム専門の物上げ屋から買う手法で
 さらに市況の読みを深める



最近は、少し前の本を読むようにしています。
なぜなら、2015年以降の本はざっくり言うと

「投資経験が浅い人が書いている」

傾向が大きく、手法の斬新さ、
一見新しく見える方法には結構なハッタリが多いと
感じるようになってきたからです。

ただ、懸念材料もあります。
不動産投資経験を20年近くされている
元祖サラリーマン大家さん的な人は、

「動画やインタビューで当たり前なことしか言わない」

ことが多く、本を買うにあたって、
やや目的を持ちにくい面があり、
つまりは、マーケティングがされていないが故の
とっつきにくさがあります。

それで、この芦沢晃さんですが、興味を持ったのは、
富士企画さんのラジオに出演されていたからです。



以前から存在は知っていたものの、
例えば出演されていた、楽待さんのDVDなどでは

「一番地味で一番ふつうのことを言っていて」

興味を持てませんでした。

ところが、本を読んでその考えが変わりました。


なんと、芦沢さんは今まで読んだどの大家さんよりも
市況を読むのが非常にうまく、かなり当たっているのです。

そして読んでいて、その理由がわかりました。

それは、つまり、彼の扱う、
極狭3点ユニット 築古ワンルーム

◯賃貸の ” 市況の最先端 ”
◯都市構造(駅力)の動向が掴みやすい

という二つを示しているからなのです。



細かく記載するのは避けますが、
彼は著書の中で
「都心の地方化」
「郊外の都心化」
というキーワードを上げています。


例えば、各駅停車しか止まず乗り換えのない
「用賀駅」は「都心の地方都市」

逆に特急しか止まらない
「川崎駅」「立川駅」は「郊外の都心」

と、定義して、通常の区分購入の戦略とは全く異なる戦略をとります。

このような駅は他にもたくさんあるわけで、
その温度差を数字ではじき出せると、
「物件を安く買いたたける」
「客付けに苦労しない物件を買える」

ということを身を持って実験しています。

つまり彼は、首都圏の
「遠くへ行く電車は早く、近くへ行く電車は遅い」
を、武器にしているそれがわかる書籍です。


物件自体に魅力の作りにくい区分の苦しさが生んだ考えですが、
今後の人口動向に合わせた客付けを考えるためには、
一棟ものにも非常に使いやすい
「未来予測の書籍」だと言えるのではないでしょうか。

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◯しょっちゅうクビになる社員が多かったが今回は安定
◯物語のスタイルが安定してくる
◯第3巻に注ぐ、一般人のメリットが高い巻

扱われている内容
◯AD物件(手数料・広告費両取り)
◯中抜き(フルコミッション関連)
◯フルコミッション(売れない営業バージョン)
◯トリプル両手
◯再建築不可(旗竿地)
◯共同名義(離婚)


コラム
◯大島てる(事故物件サイト運営)VS夏原武(本作原作者)対談


本巻は一言で言えば、
第3巻に注ぐ、一般読者のニーズに答えた巻となる。

特に、共同名義と再建築不可は近しい内容だ。

相場より値崩れした不動産物件の主要な出処は、
「相続」と「離婚」。

特に区分マンション、戸建ての投げ売りは、
「離婚」の方が緊急性が高く、値下げ幅も大きい傾向にある。

共同名義は、ローンを組む時に有効であるが、
その後のリスクについては端的な説明しかされない。

だが、本巻は具体的なモデルケース、
しかも汎用性が高いケースを採用。
これ一話で今後の対策ができるものだ。


また、一般人が投資を初めて考える時、
今は「築古戸建」をオススメされるケースが多い。
現在の最大の投資のブームはこれだからだ。

そして「再建築不可」の物件を安さにカマかけて
非常に多くの初心者が購入している。
業者・プロと初心者の対応ギャップがあるのが、
この「再建築不可」であるといえよう。

この「再建築不可」に対して、
果たしてこの漫画はどんな態度をとるのか。
これはぜひ確認しておいた方がいいだろう。

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◯主人公の永瀬は正直さゆえに売り上げは急降下
◯それに対して営業ナンバーワンがクビ
◯現実ではありえない設定だが、大地主が入社という展開

扱われる項目
◯中間省略(三為 前号の続き)
◯建築条件付土地売買
◯瑕疵担保(土地)
◯瑕疵担保(殺人)


結果的に、2巻を読む限り、
1巻は手ぬるいことに気がつく。

この巻から急速に、
実務面が強くなるのだ。

主人公の永瀬は引き続き、
神社にお祓いに行くわけでもなく、
タタリが継続したまま、
馬鹿正直に営業を重ねる。

扱う物件は、物の見事に問題山積みの物件ばかり。


中盤で大地主の息子(藤原課長)が入社してくる。
この地主が、問題を大量に抱えた物件を、
さらに問題を増やして、
それを問題のある売主にドンドン売っていく。

現実の世界では、というか、
特に関東近隣ではこのような大地主が多い、
というイメージで藤原キャラクターが造形されている。

過剰なキャラクターが登場したことで、
私的には若干、浮世離れし始めた感じがするが、
そこで扱う瑕疵担保や告示事項などは、
そのくらいでやらないと一般人に対してキャッチーにはならない。

おそらくこの作品の方向性が、
固まってきたのだなあ、と感じる。

1巻のように問題の解決方法や対処方法は、
提示されることなく、問題が問題を呼ぶ物語の設計。

正直、不動産投資をする初心者には、
あまり為にならないエンタメの様相を呈してきている。

だが、人物の描き方の側面で、
これはまさに不動産業を「生業」だと感じて労働している、
長期従業者の真理に迫っている。

つまり、不動産を
「接客業」として、
この2巻からはかなり正確にみることができるようになったと感じる
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◯タタリで嘘がつけなくなった不動産営業の話
◯環境・情勢の悪化により、ヒアリングが必要になってくる傾向
◯空家数増加・人口減少に挑んだ内容
◯過剰な演出はあるもの、かなりリアルな内容

登場する項目など
◯サブリース
◯敷金・礼金(オーナー嫌がらせ激安物件)
◯現状復帰
◯囲い込み
◯売却(専任・一般)
◯店舗物件
◯三為(前半部)

私の所属する大家の会で、
非常に好評だったっため読んでみることに。

内容は、上記の通り。
嘘がまかり通っていた不動産業界にて、
祠を壊したことでタタられた優秀嘘付き営業マンが、
「嘘をつけなくなる」というストーリー。

ただ、この裏には、
バブル信仰がもたらした、
営業スタイルの転換も込められている。

人口減に伴う空き家率急増が見込まれ、
コンクリート物件の老朽化や、
タワーマンションの問題、楽待・健美家といった
情報サイトの充実化による業界内の暴露など、
今後バブリーな嘘つき営業スタイルを阻害する要素が増える中、

現実より先に「漫画がパラダイムシフトを予想」する内容となっている。

タタリで嘘をつけなくなった主人公の永瀬は、
馬鹿正直な新人、月下と組むことになり、
物語はこの「チーム正直」で動くことになる

漫画のバランスを維持するため、
過剰な演出と主人公が逸脱しない作りとなっているが、
ところどころで、かなりリアルな局面も出てくる。

また、漫画の巻末にある
企画者のコラムもかなり読み応えがある。

全体的に、この著書を読むと
「不動産投資をしたくなくなる」
という傾向はあるが、それでも今後、注目するべき本だと言える。

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