ひとり不動産・健康学会(書評ブログ)

不動産書籍と健康書籍の書評を書きます。

2019年07月




◯不動産仲介業者と長く付き合う、ということがわかる
◯世間の悪評に仲介業者が自ら答える
◯仲介業者は信用できない、を仲介業者ととことん考える


先日、かなりチャレンジングな番組が
不動産投資サイト「楽待」にて公開された。

本書の著者である新川氏が、5つの物件を持ち込み、
6名の有名不動産投資家に提示して公開買付けをするという試みだ。
1日目はスタジオ収録で5つの物件を2つに絞る



2日目は実際に物件を見に行くというもの


無事に公開買付けが入ったものは、
モザイク無しで動画放送されるという、
不動産投資家と仲介業者のインサイドワークを、
タブーを無視して公開。

これは相当な仲介業者の力がないとできないことだとわかる。


で、感じで本書の話題に戻る。

同書は「クリスティ」「富士企画」という
いわゆる「正直不動産」スタイルで、
反響営業のみを行う「売らない営業」を確立した、
新川氏の最新刊である。

今回のテーマは、彼と有名大家の馴れ初めと、
その長期的な共同作業である。

中でも、楽待の大御所不動産投資家、
中島亮さんとのエピソードなど、盛りだくさん。
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もちろん、彼も不動産業者であるので、
全部を全部信じてはいけないが、
それでもあえて彼の主張を羅列してみる。

◯融資は購入が確定的でも銀行に迷惑が掛かりそうならキャンセルするべき
◯仲介業者と親しくなければ「瑕疵担保保証」などの交渉は難航する
◯仲介業者が投資家の性格が不動産業に向いてなければ、撤退を促すべき

これらは、14人の投資家たちとの会話で
語られるいわゆる新川式の仲介特性だと言える。

ただ、最近はかなり権威性が増してきているので、
同社は「気に入った顧客しか相手にしない」という感じなっている。

そして、私の懸念としては、
今後、この「新川式『正直不動産』仲介」のやり方で、
詐欺業者も続出するのではないかということである。

現に、ちらほらそのような噂を聞く。
市況が悪くなってきているので、
不動産業者も立ち位置を変化させて顧客に近づかなければならない。

よって、本書をストレートに読むというよりは、
これからの仲介業者のマインドを読み解くという意味で、
「半分面白がりながら」読むことをオススメする。
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要点を箇条書き
◯立地・建物状況で利回りは5%〜10%増減する
◯築古物件はいつか若返らせる必要がある
◯利益率が高くても物件のストレスが高ければ破綻のリスクがある

本書が向いている人
◯高利回りで回しているのに不安がつきまとう人
◯溜まったキャッシュフローをどう扱っていいかわからない人
◯物件が高騰し、悪い時期に買ってしまった人


本書は、おそらく日本で最長の部類に入る
サラリーマン不動産投資家による著書である。

沢さんが一味違うところは、
不動産の規模をあまり大きくしないで、
長期的な運営をしていること。

同時に、長期間市況を見極め、
様々な不動産投資家の転落を見てきたことだろう。



沢さんは、13年の楽待DVDにトップバッターの講師として登場するなど、
パイオニアとして今でも評価が高い。
楽待の代表取締役でもある坂口 直大さんが、
当初、楽待を運営する時に多くの師事を仰いだ人物としても知られる。


そんな彼が、非常に実験的な著書を書いた。
それが同書である。

一切の具体的なノウハウを書かずに、
まるでオムニバス映画のように本書のストーリーは流れる。

築古物件を買い求めるAさん、大型RCを買う高属性のBさんを主人公に、
その周辺の銀行担当者、不動産業者、リフォーム業者などが
まるで生のセリフ、特に心の内側を吐露する形でページが進むのだ。

これは、何度も危機を乗り切ってきた
投資家にしかできない著書である。

本書は、そのような実験的な進行で、

「銀行、成功大家、仲介業の誰もが言わない不都合な真実」

をメインに、不動産投資の「リスク」を語り切る。

そして、そのあとに、
自分がどうすべきかを読者に内在的に提示する。


売れてないが、とんでもない書籍である。
読むのに時間がかかるものの、
誰よりも優位に立ちたい人には絶対読んでほしい。
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本書の特徴
◯「売らない」仲介業者の視点で書かれた著書

売らない業者とは
◯営業ツールはライン、メルマガのみ
◯セミナーで投資家をほぼ無償で育てる(モリゼミ)
◯セミナーで不動産投資に向いている投資家以外は、基本声をかけない
◯条件の良い案件も取引先・顧客の状況により見送ることが多い


本書で語られる「売らない」仲介業者の仕事
◯瑕疵担保保証、値切りなどの交渉など
◯銀行融資(他人の高評価を吸収、統合し活かせる)
◯管理会社、リフォーム業者の詐欺の回避
◯悪質業者から個人投資家を守る
◯悪質業者、悪質投資家から銀行を守る



本書は「売らない営業」の不動産会社として、
関東近隣で著名な「クリスティ」「富士企画」代表の
新川忠義氏の著書である。
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不動産業界というのは元来、
◯物件が高額であること
◯契約までの流れが複雑
◯目に見えないトラブルが多い
という、独特な要素を抱えており、

そのため
◯強引に契約させる
◯問題を隠し通す
◯トラブルが起きたら逃げる、隠れる

という、営業スタイルを生み出してしまっている。

その結果、
◯騙し
◯誘い込み
◯縁切り

という、いわゆる「売るための営業」が、
一般的である。


それに対して、新川社長の企業では、
◯責任をもって最後まで見守る
◯事前に顧客をトラブルから守る
ことを、営業スタイルの一つの特徴としている

ただ、上記は無償で誰にでも提供されるわけでなく、
◯不動産投資家に適している人
◯不動産仲介をバカにしない人
◯不動産仲介から学ぶ人
◯銀行に迷惑をかけない人
を、対象とし、ある程度まで
顧客を絞り込むという特徴がある


不動産業界というのは、
当然、投資であるがゆえに、
欲にまみれた業界である。

そこにある種「人情」をプラスして、
「どこまで仕事が快適にできるか」
というのを、新川社長たちは「実験」しているところがある。

このスタイルでは、10年ほど成功して、
今の所大きな失敗はしていないと書いている。

この「人情スタイル」は、
実は私も日本人に向いている営業スタイルだと感じている。




新川社長が行っているこの「人情スタイル」を
採用して発展した業界が実はもう一つある。

それは芸能界である。

特に「ジャニーズ事務所」は、
私の知る限り、この営業スタイルに近い。


人気が出るまでは
お金が有る無しにかかわらず、
「人情」で仕事を行い、
発注先が経済的な成功を実現するまで、
サポートし、彼らの成功とともに一緒に利益を確定する、
という、スタイルである。

富士企画は、創業以来3000人の大家を誕生させ、
リーマンショックなどの物件下落時に、
個人投資家を起点に逆張り的な利益拡大を行ってきた。
いざという時のために、個人投資家を育て、
業界全体が沈む時に一番儲けるというスタイルである。

このようなスタイルの仲介業者は、
かなり少なく、その点で
あまり不動産投資をガシガシやる人には向いていない
書籍かもしれない。

が、
万が一、いい関係を築きたい業者が現れた時に、
彼らのマインドを知るための著書として読むのいいのかもしれない。

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