ひとり不動産・健康学会(書評ブログ)

不動産書籍と健康書籍の書評を書きます。

2019年06月





◯シングルマザーの投資本
◯読者は100%女性目線
◯詳しい投資内容には触れられていない
◯IPO株と不動産投資(3億1棟マンション×2)
◯低学歴(短大卒)英語翻訳家になるまでの経緯も書かれている


著者の星野陽子さんは、
不動産投資家を紹介する某ラジオで初めて知りました。
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20代でイスラエル人と結婚し、
2児を出産直後に離婚。

年収100万円からフリーの英語翻訳家として、
スタートして、6億の不動産投資家になるまでの経緯が書かれています。

<内容の流れ>
◯主婦という名の奴隷への目覚め
1 夫が金持ちでも簡単に金をもらえる訳ではない
2 夫に払ってもらうことで肩身が狭くなり、いよいよ卑屈になる
3 経済的な理由で離婚できない
4 夫が女性に寛容でも子供を生むと結局、家父長制度化

◯低所得・低学歴のシングルマザー投資法
1 在宅ブラック仕事で回せる仕事を選ぶ(子育て両立)
2 株と不動産の勉強
3 株は50万円たまったらスタート
4 440万円の区分マンションで不動産投資スタート
5 融資付けのためにメンターを探す
6 3億円の融資でRCマンション購入(この本のゴール)

という流れになっています。
おそらくですが、星野陽子さんのメンターは
生方大さんだと思われます。
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この本のほぼ9割は、
貧困にあえぐ女性への教育
つまりは「幸せな結婚」に騙されて、
結果的に男社会に搾取された女性を、
解放することに割かれています。

彼女は自ら悟っていなさそうですが、
どう考えも「女性の貧困」は「男社会」が望んでいる状態です。

それに対して「お金の勉強」と「子育てのメンタリティ」で、
突破しようというのが、目的だと言えます。

ただ、彼女のすごいところは、
◯融資付けには男を使う
◯貧困なのに子供を金持ちの夫から引き剥がす(精子バンク)
という、女の最大の特権を使った
戦い方をしているところ。

弱者は躊躇せず、自らの条件を使い倒すべきだと、
「上品な言葉」で解説しています。


この「女神風特攻隊」とも呼べる
星野陽子さんの半生を見ていると、
「シングルマザー」こそが最強の投資家予備軍たり得る感じがしてきます。
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◯「絶対失敗しない」というタイトル通りの競売本
◯市場価格の70%以下など明確な数字を多数掲載
◯競売のリスクを全て網羅しているので、安心


2014年以降のアベノミクス不動産バブルにおいて
それまで不動産投資を推奨してきた
何人かのカリスマ不動産投資家の
本が売れなくなっています。

その理由の主なものに、
「王道否定(第一世代のカリスマ不動産投資家を軽視)」
「低属性・素人の参入」
「特殊な手法(で、高確率で成功するとうたう)」

という、流れがあったんだと思います。

つまり、この3つのいずれかで
本が書かれていれば、爆発的にヒットする可能性が高く、
また、著者のメリット、
経験が浅くても、セミナーでの高額商材を売りやすい、
などの恩恵があったんでしょう。

その中で、このような経験の長い著名不動産投資家の
書いた本を読むのは大変意義あることだと感じました。




内容は非常に難しいので、簡単に説明します。

上記のアベノミクス以前から活動している
サラリーマンカリスマ不動産投資家の代表を三人あげるなら、

◯藤山勇司さん
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◯沢孝史さん
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◯芦沢晃さん
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じゃないかと思います。
その中で、藤山勇司さんは、
そのヤクザ的な風貌と広島のヤクザが多い町ご出身ということもあり、
「アウトロー」的な役割を担っていると言えます。


今回の本は「絶対に失敗しない」
というキャッチフレーズが入っています。
あまり気軽に使えない言葉です。

これは、この本が「通常の不動産投資」に比べ、
格段に「石橋を叩いた書籍」だということ。

競売本の多くはざっくりとしたものが多いのですが、
本書は「計算式」「法律用語」満載です。

確かに「この通りできたら絶対失敗しません」
そしてそれは同時に
「ここまでの精度で物件購入をするのは非常にハイレベル」
ということを表しています。

しかしながら、どこまでも異常な親切丁寧さを持っているので、
繰り返しになりますが、
「絶対は存在しない不動産投資で、絶対失敗したくない人向け」
の書籍。非常に珍しいタイプの、かつ、
「バブル感ゼロ」の書籍で、


私個人的には
不況入りするこれからは、
不動産投資はこの「流れ」に戻る
と推測し、よってオススメの書籍となりました。
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◯区分ワンルーム専門
◯現金買
◯18年の編年を詳しく解説
◯未来予測が当たっている(2013年に出版)


◯最小物件を扱うが故、市況が読める


◯ワンルーム専門の物上げ屋から買う手法で
 さらに市況の読みを深める



最近は、少し前の本を読むようにしています。
なぜなら、2015年以降の本はざっくり言うと

「投資経験が浅い人が書いている」

傾向が大きく、手法の斬新さ、
一見新しく見える方法には結構なハッタリが多いと
感じるようになってきたからです。

ただ、懸念材料もあります。
不動産投資経験を20年近くされている
元祖サラリーマン大家さん的な人は、

「動画やインタビューで当たり前なことしか言わない」

ことが多く、本を買うにあたって、
やや目的を持ちにくい面があり、
つまりは、マーケティングがされていないが故の
とっつきにくさがあります。

それで、この芦沢晃さんですが、興味を持ったのは、
富士企画さんのラジオに出演されていたからです。



以前から存在は知っていたものの、
例えば出演されていた、楽待さんのDVDなどでは

「一番地味で一番ふつうのことを言っていて」

興味を持てませんでした。

ところが、本を読んでその考えが変わりました。


なんと、芦沢さんは今まで読んだどの大家さんよりも
市況を読むのが非常にうまく、かなり当たっているのです。

そして読んでいて、その理由がわかりました。

それは、つまり、彼の扱う、
極狭3点ユニット 築古ワンルーム

◯賃貸の ” 市況の最先端 ”
◯都市構造(駅力)の動向が掴みやすい

という二つを示しているからなのです。



細かく記載するのは避けますが、
彼は著書の中で
「都心の地方化」
「郊外の都心化」
というキーワードを上げています。


例えば、各駅停車しか止まず乗り換えのない
「用賀駅」は「都心の地方都市」

逆に特急しか止まらない
「川崎駅」「立川駅」は「郊外の都心」

と、定義して、通常の区分購入の戦略とは全く異なる戦略をとります。

このような駅は他にもたくさんあるわけで、
その温度差を数字ではじき出せると、
「物件を安く買いたたける」
「客付けに苦労しない物件を買える」

ということを身を持って実験しています。

つまり彼は、首都圏の
「遠くへ行く電車は早く、近くへ行く電車は遅い」
を、武器にしているそれがわかる書籍です。


物件自体に魅力の作りにくい区分の苦しさが生んだ考えですが、
今後の人口動向に合わせた客付けを考えるためには、
一棟ものにも非常に使いやすい
「未来予測の書籍」だと言えるのではないでしょうか。

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◯しょっちゅうクビになる社員が多かったが今回は安定
◯物語のスタイルが安定してくる
◯第3巻に注ぐ、一般人のメリットが高い巻

扱われている内容
◯AD物件(手数料・広告費両取り)
◯中抜き(フルコミッション関連)
◯フルコミッション(売れない営業バージョン)
◯トリプル両手
◯再建築不可(旗竿地)
◯共同名義(離婚)


コラム
◯大島てる(事故物件サイト運営)VS夏原武(本作原作者)対談


本巻は一言で言えば、
第3巻に注ぐ、一般読者のニーズに答えた巻となる。

特に、共同名義と再建築不可は近しい内容だ。

相場より値崩れした不動産物件の主要な出処は、
「相続」と「離婚」。

特に区分マンション、戸建ての投げ売りは、
「離婚」の方が緊急性が高く、値下げ幅も大きい傾向にある。

共同名義は、ローンを組む時に有効であるが、
その後のリスクについては端的な説明しかされない。

だが、本巻は具体的なモデルケース、
しかも汎用性が高いケースを採用。
これ一話で今後の対策ができるものだ。


また、一般人が投資を初めて考える時、
今は「築古戸建」をオススメされるケースが多い。
現在の最大の投資のブームはこれだからだ。

そして「再建築不可」の物件を安さにカマかけて
非常に多くの初心者が購入している。
業者・プロと初心者の対応ギャップがあるのが、
この「再建築不可」であるといえよう。

この「再建築不可」に対して、
果たしてこの漫画はどんな態度をとるのか。
これはぜひ確認しておいた方がいいだろう。

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◯今回はプロ寄り
◯キャラクターの過去にスポット


取り扱われる項目
◯借地権(大型案件 前号から続き)
◯ホームインスペクション(築浅物件)
◯地面師(積水ハウス事件と類似)
◯リバースモーゲージ
◯フルコミッション(不動産営業の給与形態)


第3巻の高揚冷めやらぬ中で、
引き続き、借地権からのスタート。
ただ、借地権の案件はいかにもオーソドックスな権利の集約に
終始し、あまり面白みがないといえばない。

だが、本巻は注目は「地面師」だ。

通常、不動産業界で働いていても、
この「地面師」に会うことはない。

なぜなら、地面師の登場にはいくつか条件があるからだ。

◯利便性の良い広大な土地
◯それを買いたいと思っている資金的余裕のある企業
◯表面化していない売却がしづらい背景

金額自体が非常に大きいことが、
積水ハウス事件の55億円という金額でもわかる。
全容も掴みづらいし、そもそも
事件にキャッチーな見出しをつけることができない。

要は、大型の「手付金詐欺」に近く、
販売契約を結んでトンヅラするというものだが、
今まで人々が興味を持った
「そこに至るストーリー」を、
初めて記した漫画となったであろう。

物語の制度は低いものの、
不動産に関わる職種や一般人に
その全容がわかるように提示できたのは大きい。

そして、フルコミッション。
業界の人間はこのテーマをどう扱うか、
非常に気になっているのではないか。

この「正直不動産」は、2巻も3巻も4巻も
「業界人が知りたいネタ」を
半分だけ載せて、次号に引伸ばす傾向がある。

全体的にネタが尽きてきそうな感じだが、
まだもう少し、追ってみたいと思う。
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◯実はこの第3巻が一番売れている
◯第1〜2巻に比べると話が一気に複雑化

取り上げられる項目
◯賃貸借契約(家族内無償賃貸)
◯預かり金(賃貸・買付)
◯賃貸契約後の賃料値上げ
◯あんこ業者(元付け・客付けの間に入る業者)
◯借地権(底地と借地権の統合)


本作はこの第3巻から、いきなり複雑化する。
しかしながら、アマゾンのランキングや在庫状況から見て
シリーズの中で一番売れているのはこの第3巻である。
(現在アマゾンでは在庫切れ 2019.6.9〜14)

理由は、一般人の需要として
◯預かり金
◯賃貸契約後の賃料値上げ

もう一つは、プロの投資家や業者からの需要で
◯預かり金
◯あんこ業者
◯借地権

の項目があるからだと想定される。


祠を壊したタタリのせいで引き続き、
嘘がつけない正直者化した永瀬が、
自身の売り上げを激減させながら、
社会にはびこる不動産投資の悪を追求していく。

中でも一般人にとっては、
買い付け証明書の「ローン特約」で、
ある手法を投じれば、
返却されるはずの多額の「手付金」が
奪い取られてしまう、という情報と、

エサ的な激安賃料で契約させておいて、
契約直前でいきなり高額な賃料値上げが
法律的にできてしまう事実は
かなり衝撃だっただろう。

また、インターネット時代になってから
全滅しかけている「あんこ業者」の登場と
その新しい利用方法は、多くのプロをうならせたに違いない。

思ってみれば、区分投資物件などの
限られた分野で、今でも「あんこ業者」が、

「一般の無知の素人を騙すため」に
使われているのは、非常にリアリティがあるし、
実際にこの漫画と同じ手法が使われている匂いがプンプンする場面も、
現実に多数存在しているのが、多少のアマチュアにもわかる。

もし、これらが気になる方がいれば、
すぐにまず第3巻だけでも買って読んだ方がいいかもしれない。
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◯主人公の永瀬は正直さゆえに売り上げは急降下
◯それに対して営業ナンバーワンがクビ
◯現実ではありえない設定だが、大地主が入社という展開

扱われる項目
◯中間省略(三為 前号の続き)
◯建築条件付土地売買
◯瑕疵担保(土地)
◯瑕疵担保(殺人)


結果的に、2巻を読む限り、
1巻は手ぬるいことに気がつく。

この巻から急速に、
実務面が強くなるのだ。

主人公の永瀬は引き続き、
神社にお祓いに行くわけでもなく、
タタリが継続したまま、
馬鹿正直に営業を重ねる。

扱う物件は、物の見事に問題山積みの物件ばかり。


中盤で大地主の息子(藤原課長)が入社してくる。
この地主が、問題を大量に抱えた物件を、
さらに問題を増やして、
それを問題のある売主にドンドン売っていく。

現実の世界では、というか、
特に関東近隣ではこのような大地主が多い、
というイメージで藤原キャラクターが造形されている。

過剰なキャラクターが登場したことで、
私的には若干、浮世離れし始めた感じがするが、
そこで扱う瑕疵担保や告示事項などは、
そのくらいでやらないと一般人に対してキャッチーにはならない。

おそらくこの作品の方向性が、
固まってきたのだなあ、と感じる。

1巻のように問題の解決方法や対処方法は、
提示されることなく、問題が問題を呼ぶ物語の設計。

正直、不動産投資をする初心者には、
あまり為にならないエンタメの様相を呈してきている。

だが、人物の描き方の側面で、
これはまさに不動産業を「生業」だと感じて労働している、
長期従業者の真理に迫っている。

つまり、不動産を
「接客業」として、
この2巻からはかなり正確にみることができるようになったと感じる
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◯タタリで嘘がつけなくなった不動産営業の話
◯環境・情勢の悪化により、ヒアリングが必要になってくる傾向
◯空家数増加・人口減少に挑んだ内容
◯過剰な演出はあるもの、かなりリアルな内容

登場する項目など
◯サブリース
◯敷金・礼金(オーナー嫌がらせ激安物件)
◯現状復帰
◯囲い込み
◯売却(専任・一般)
◯店舗物件
◯三為(前半部)

私の所属する大家の会で、
非常に好評だったっため読んでみることに。

内容は、上記の通り。
嘘がまかり通っていた不動産業界にて、
祠を壊したことでタタられた優秀嘘付き営業マンが、
「嘘をつけなくなる」というストーリー。

ただ、この裏には、
バブル信仰がもたらした、
営業スタイルの転換も込められている。

人口減に伴う空き家率急増が見込まれ、
コンクリート物件の老朽化や、
タワーマンションの問題、楽待・健美家といった
情報サイトの充実化による業界内の暴露など、
今後バブリーな嘘つき営業スタイルを阻害する要素が増える中、

現実より先に「漫画がパラダイムシフトを予想」する内容となっている。

タタリで嘘をつけなくなった主人公の永瀬は、
馬鹿正直な新人、月下と組むことになり、
物語はこの「チーム正直」で動くことになる

漫画のバランスを維持するため、
過剰な演出と主人公が逸脱しない作りとなっているが、
ところどころで、かなりリアルな局面も出てくる。

また、漫画の巻末にある
企画者のコラムもかなり読み応えがある。

全体的に、この著書を読むと
「不動産投資をしたくなくなる」
という傾向はあるが、それでも今後、注目するべき本だと言える。

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◯銀行員の人種・組織構成など恐ろしい情報量
◯銀行担当者が「融資のために社内で何にもしなくていい」
 キラーパス的「稟議書的企画書一式」を掲載
◯銀行融資関連裏話が多彩
◯1棟目の融資付けエピソードを詳しく書いている
◯他の書籍で見たことがない銀行融資のタブーを多数掲載


おそらく楽待さんで1番めに知られている投資家さんではないだろうか。

私の印象としては、彼、安藤新之助さんは、
結構なんでも赤裸々に語る人だという印象。

楽待DVDでは、不動産仲介業者との
夜の接待、裏金の渡し方など、
かなりすごいことを語っているし、

楽待さんの素人の銀行面談シリーズ企画でも、
ある種「どうやって好まれる嘘変換」をしていくのかを、
ストレートに話している。


彼の前提には、おそらく偽善があまりないんだと思う。

そして、普段偽善を求めてくる銀行の担当者は、
彼のような「正直で異常に礼儀正しい金の亡者」に、
イレギュラーな感動を感じているのだろう。


◯自分にストーカー性があるならば、
 安藤氏のような手法はかなりの確率で使える

安藤氏の手法は、相手の断る理由を事前に、
どれだけ埋めてしまえるか、この一点である

これは単に相手を知るだけというものではなく、
狂人的かつストーカー的な先回りが、
断る、逃げる、ばかりして半ば病んでいる
銀行担当者を逆に「癒してしまう」レベルのものである。

みんなに憎まれている、陰口を叩かれている
職業を包み込む手法が、大胆に書かれている。


安藤氏は、インタビューや記事で
仲介業者、弁護士、税理士などは、
嘘つきで悪徳な人が多く、あまりその方面の付き合いが、
得意ではない、と語っている(と、記憶)。

つまり、銀行員は、
個人的な金のために動くことはないので、
その分真っ当で、かつ、
「他人のお金」を「他人に渡す」
仕事であり、むしろ「社内の人事的な面」さえ抑えたら、

お金を差し出す人種であることを、
長い試行錯誤で気がついた、
特殊な人間であると言える。


◯彼の具体的な資料は、情報強度が高い

普段、私は本を読んだら
さっさとアマゾンで中古でうるのだが、

この本のところどころに掲載されている、
彼の直伝の書類のレベルが高すぎて、
今回は売れそうにもない。

たぶん、しばらくは手元に置いておくと思う
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丹念な取材でかなりの情報量。
しかも著者も不動産投資の経験あり。
単なる警告書というよりは、上質なドキュメントでもあります。

要点箇条書き

◯1棟目、2棟目のローン物件を狙う不動産投資家が一番のカモ
◯不動産投資経験者のリスト(カモリスト)が存在している
◯騙す形式は大きく分けて2種類
◯購入者の見抜けない「見えない詐欺」
◯購入者と組んで行う「見える化共有詐欺」


ツイッターを通して、何人もの不動産投資家が
しかもかなりベテランの投資家が推薦していたので読みました。

確かに、近年の不動産投資詐欺状況を調べ尽くした凄い書籍です。

私の読んだ感覚としてはノンフィクションの最高峰、
「大宅壮一ノンフィクション賞」にも匹敵しそうな内容。

特にスルガスキーム関連の証拠メール、ラインなどの
エビデンスは著者の新聞記者としての力量が発揮されています。

また、この本で明らかになったことがあります。
それは、不動産の詐欺にはめられる人は、
実は初心者で属性が高い人、よりも不動産投資経験者が多いということ。

つまり、この不動産投資という業界は新規参入の敷居が高く、
銀行が基本「経験にしか融資をしない」というスタンスを持っています。

そのため、融資という名のレバレッジがきく、
超高額取引をできるのは、属性よりもむしろ「投資経験」。

そして業者として美味しいのは「知識の浅い投資家」。
ということになります。

そうすると必然的に1棟目、2棟目の新米投資家が餌食になる。
いわゆるドレッシングが掛かったお野菜になるわけです。

もちろん、かぼちゃの馬車などの詐欺では、
低属性の被害者も多いのですが、
本書の本質は、「経験者を騙す」という側面。

「俺は思った以上にうまくやている」
「不動産関連の仕事に関わってるし、自分はセンスがある」
「買いすぎて融資が出ない」
「そろそろ田舎から都市へ物件を買い進めたい」

これらのことをつぶやきそうな不動産投資家が、
ことごとくハメられて地獄に落ちている様子が伺えます。

そして、さらに

これらの「地獄落ち」は、今後2〜3年かけて、
さらに表面化するという可能性。

現に、2017年にたくさん物件を買った投資家の多くに、
2018年、2019年の信用棄損の規模が大きすぎて、
融資が全然つかず、物件が買えていない。
という人を、有名大家を含め私はたくさん見ています。

心当たりがある人は、
ぜひ読んでください。

そして、もうすでに手遅れでなければ、
対処法を考えたほうがいいでしょう。
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