ひとり不動産・健康学会(書評ブログ)

不動産書籍と健康書籍の書評を書きます。

2019年04月



要点を箇条書き
◯区分のリフォーム本と期待するとがっかりする
◯管理会社がなぜオーナーを裏切るのかという管理会社のマインドがわかる
◯ありきたりのリフォーム例だが、とにかく数が豊富
◯実は、一棟マンションオーナーのための本


本書は幻冬者メディアコンサルティングが版元とあり、
典型的な自費出版によるコンサル本である。

おそらくちゃんとした編集者もつくこともなく、
本のタイトルも適当だったのだろう。

だが、書評を書くからにはこの本の良さをお伝えするつもりである。

この本の最大の利点は、管理会社を4ジャンルに分けた点である。

1 大手ディベロッパー系全国網羅の管理会社
2 住宅再生ししつ管理も行う管理会社
3 管理会社をしつつ、片手間に住宅再生している管理会社
4 管理専門の管理会社

この中で著者がオススメするのは(2)(3)。

理由は、(1)はスタッフが充実している風に見せるが、
年の大半をノルマ主義が横行し、オーナーに不利益な提案をしがち。

(4)は、そもそもリフォームや客付け、住宅再生の算段ができず、
客商売、サービス業として管理業務を行う、いわゆる
住宅素人インチキカウンセラーの面があるという。

この(1)(4)の区分けには私も非常に同意した。
同時に、(2)(3)に本来の築古物件にふさわしい管理会社が存在するのも
事実だとろう。これは、世間にはあまり知られていない重要なことだと言える。

巻末には著者の手がけたリフォーム例が豊富に乗っている。
とはいえ、区分だということもあり大したアイディアはない。
2DKを広めの1LDKにするのはもう下火で、あまり流行っていない気がする。

ただ、築古物件の管理業者を選別する本としては、
なかなかない高レベルな著作だと言える。
こういう点に、本人、出版社、編集者が気づいていないところが非常に惜しい。
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地方不動産のいわゆるバイブル本の中の一つ。
都心から遠方地方の不動産購入の仕方を指南した初期の本でもあります。

以下、要点箇条書き

◯貯蓄200万円から区分マンションスタートをうたう
◯キャッシュフロー(税引き後利益+減価償却)の考え方が厳密に記述されている
◯銀行に提出するシミュレーション(事業計画・収支計画)の実例掲載
◯コラムにて5人の投資体験談を掲載


昨今、ボロボロ物件の最低限リフォームやら
1法人1スキーム、転借など、いわゆる例外的だった手法を
なぜか初心者本で扱ってしまっているという風潮があります。

もともとは適正な価格で適正なリフォームで着実に、
融資を引いて拡大する。その流れがあったはずです。

この本はまさにそのオーソドックスの極み。
曲がりくねってぐじゃぐじゃになりつつある、
不動産投資の道標を、本来のものに手繰り寄せる本だといます。

私が今まで紹介してきている本の多くは、
リスクと引き換えに、不動産投資のなにがしかのメリットを高める、
そういう本が多かったのですが、
本当は、この本を一番はじめに読むべきだと思いました。

口先だけで綺麗で中身が真っ黒の不動産投資家の本が多い中、
この著者の市川さんは、著作もこの本だけで、
特に本を武器にしたセミナーをしているわけもなく、
また、本を出す前から一般の素人投資家を育てる事業をしています。

いわゆる、別に出版する必要のない人が本を出している。
そういう感じです。有象無象が多いこの業界ではレアです。

そして何よりも素晴らしいのはなかなか公開されない、
「事業計画書」「収支計画書」の銀行説得2大アイテムが、
エクセルスクリーンショットそのまま掲載されていることです。

これだけでも買いだと思います。
初心者に、いまさらなんですが(笑)オススメです。
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前回からの続きです。
http://blog.livedoor.jp/hormesis_/archives/79346955.html

2012年の6月ごろから半信半疑で糖尿病の独学治療を、
アマゾンで購入したホルミシスストーンを買って始めました。

この頃の私のやり方はお風呂に入れた石を、
できるだけ長く水につけといて、それに入る。
というのがせいぜいでした。

ただ、これだと夕方くらいに調子が悪くなってしまいますし、
なんだかまだ弱くて体の悪化が止まっていない感じがする。
そういう感じがしました。

アマゾンで引き続き商品を探し続けました。
当時、お金が全然なかった私はどうすれば効率的にホルミシス治療をできるかを
必死に考えました。そこで、シーベルト、要は線量の高い商品を買うべきだという
考えに行き着き、でも最大で浴びれる量はいったいいくらなんだろうか、
そんなことも同時に考えました。

福島原発の放射能事故で一年間1ミリシーベルト上限がありましたが、
それはおそらくお風呂に入れるホルミシスストーンで遥かに上回っている。
当時の私には、未だにあの『はだしのゲン』のような髪が抜けたり、
肌がただれるような恐怖のイメージが消えていません。

しかし、もう死をかけています。
そこから、勇気を出して高線量の商品を買い始めます。





なけなしのお金で買えるこの二つの商品を見つけました。
このトルテックスという会社をウェブで探し出して、
親会社であるユニバース工業という青森の会社の電話番号を探し出しました。
そして電話をかけると、とても陽気な声のおじさんが出られました。
なんと、社長の中村さんが自ら対応しておりました。

「この二つの商品で線量はどれくらいですか?」
「肩パットが40マイクロシーベルトくらいで、腰巻は50くらいじゃないかなあ」

中村さんは、電話の向こうでガイガーカウンターを持ってきて、
計測しています。バリバリバリという音が聞こえます。

「私は糖尿病で初期の膵臓癌ですが聞きますかね」
「聞きますよ、気持ちいいと思いますよ」
「本当ですか?」
「本当です。実は私は東京と横浜で医療施設にこの二つの商品を納めてるんですよ」
「ええ」
「末期癌の患者さんも薬を減らして、だいぶ延命される人も多いです」

その後、中村社長と意気投合し、横浜にこられた時、
一度ご飯をご馳走になりました。

無論そのころには、トルテックスさんの商品は購入しつけていました。

私は急激に症状が回復し始めます。
ただ、苦しい時もありました。
特に、血栓らしきものが血管の中でバンと弾けて、
血行が改善するとその反動で二、三日体が以上をきたし、
寝込むこともあったり、また体の一部、特に背中に謎の痛みが発生することがありました。

あと、苦労したのはお風呂。特に自宅から離れた時、
このホルミシスグッズを少しでも体から話すと、辛くなります。
おそらくまだ体が安定期に入ってなかったのです。

そんななかで、私はもう一つ他の体にいいことをしようと考え始めてました。
それは何かと言うと、水のように安い野菜ジュースを飲み続ける、
野菜ジュースを飲みすぎて死ぬ、くらい飲むということ。
むちゃくちゃな発想ですが、これも切羽詰まって始めました。
これがのちに、ゲルソン療法につながります。

というのは、アマゾンで安い野菜ジュースを連続に買っているある日、
この本がオススメ広告メールで届けられたからです。



そうです、あの宗像先生と、野菜ジュース乱打飲みでつながったのです笑

次回に続きます。
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築古戸建といえばこの人と言える小嶌大介さん
関西のメガ大家といえば、岡田のぶゆきさん。
二人のジョイント本です。

不動産業界では非常に珍しい。

要点箇条書き
◯関西エリアでの話だが、戸建再生に関しては全国的にOK
◯小嶌さんの面倒な貸主経験談が良い
◯今では会費1年間40万円の小嶌さんのビンテージクラブの成り立ちが書かれている
◯小嶌さんの脱サラ、家族ぐるみの不動産投資に関して単著より詳しい


本作はタイプも経験も全く違うお二人の共著。
ただ、どちらかといえばメインは小嶌さん。
岡田さんはフォロー役と言った感じです。

小嶌さんはまだこの時経験が浅く、融資もほとんど受けたことがないようです。
そのため、築古戸建や貧乏家族による再生エピソード以外は、
プロの不動産賃貸業をやっている人からみたら危なっかしい感じの記述もあります。

そこで、岡田さんがフォローを入れます。
また、不動産屋さんとの正規の付き合い方を述べつつ、
小嶌さんのイレギュラーな業者との付き合い方に対してフォローします。

個人的な見所は小嶌さんのクレーム貸主と、
何と言っても小嶌の100万円と半年をかけた一棟目のエピソード。

小嶌さんは単著をこの後書かれて、そこにも同じことが書かれていますが、
それよりはこちらの方が臨場感があります。
まだ日がそれほど経ってなかったというのもあるでしょう。
それに加え、何だか初々しい小嶌さんが光って見えます。

この本は、ビンテージクラブというややキラキラ大家になりつつある、
大御所の小嶌さんの、「あと一歩」を踏めない大家予備軍へ向けた著作です。

いい意味でも悪い意味でもこの後、彼はこのスタンスではなくなります。
そういう意味で、未経験者や経験が浅い方にオススメです。
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