ひとり不動産・健康学会(書評ブログ)

不動産書籍と健康書籍の書評を書きます。

2019年02月




本書の特徴
◯新興不動産オーナーを多数生み出している北陸関連本
◯物件購入した後でも政策金融公庫の融資がひけるなど、裏技満載
◯賃貸型住宅の手法が克明に書かれている

重版に重版を重ね、話題の著書です。


本作は北陸新幹線特需を受けつつある
新興不動産投資家バブルの聖地である富山でのお話です。

加藤ひろゆきさんと吉川瑛一さんという2人の強力なメンターを得た、
ふんどし王子の半生をその生い立ちから描くため、
非常に読みやすく、感情移入ができる側面がありつつ、
奧さんとの関係や友人、親族との対話が書かれています。

また、早い段階から彼にはメンターがいたので、
失敗に次ぐ失敗をリカバリーする手法が多く書かれています。

一番初めに買った駅前の土地は、駐車場でもうけるために買ったのですが、
全然車の需要がありません。
当然です、駅前なんですから(笑)。
ここで、大きな失敗をしたふんどし王子ですが、
その土地に入居のつきづらい一階はふんどし夫婦の新居。
そして、上は賃貸と形で新築アパートを建設することを提案されます。

大前提として、富山は「地主しか投資物件をたてない」土地柄。
例えば、学会やコンサートがあるとホテルの需給が追いつかないなど、
開発の進んでいない地方都市ならではの問題があります。

そのため、首都圏や大都市近郊と大きく違い、
新築のニーズが多く、またこのエリアでは築古物件といっても
20年前後と、銀行融資アドバンテージがあることが伺えます。

また、他の本ではあまり表に出されていない、
「他の不動産本のアイディア」の出典が豊富。
それぞれの著作とリンクしている珍しさ、
それによる「裏付け」のとりかたなど、
ちょっと今までにないスタイルの書籍と言えます。

本書は、もしかしたら一番初めに読むべき書籍かもしれません。
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2010年代、アベノミクスによる不動産バブルを生んだ経典。
アパートを購入時に必読の書籍です。著者はこの業界で知らない人はいない石原博光さん。

特徴を箇条書き
◯物件探しの困難さはあえて書かれておらず、15%の以上の利回りなどは狙っていない
◯管理や修繕に関する失敗談が豊富
◯1500〜3000万円の物件で公庫やノンバンクにしか相手にされない人に向けられている
◯この本の認知度は高いため、この手法をとる人が非常に多い、要注意


偶然アベノミクスとともにリリースされた同書籍。
関東の築古アパートがこの書籍によって一気に品薄になり、
高騰したとも言われています。

また、この本の凄いところはかなり初期の段階で、
当時は不動産投資にあまり使われてなかった日本政策金融公庫を、
不動産購入に導いた功績も挙げられます。

もともと商工ローンに近かった公庫は、
事業開始の起爆剤としての目的があるため、
不動産系のローンと違い、建物価値を重視しない、
その扉を開けた石原氏は、かぼちゃの馬車事件以降、
銀行融資がしまって苦戦しているこの業界でも神様あつかいです。

ただし、石原さんは実はメガ大家さんといえる規模の成功者ではありません。
そして北関東を中心とした、あくまで低価格地域での成功者。
よって、この本で語られるのはそこまでとなります。

しかし、合計販売数10万冊にせまる唯一の不動産書籍。
2016年に出た新版は、年に一回くらい読むだけの価値は持っています。
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私自身、糖尿病と初期ガンをホルミシス療法によって回復したのですが、
この手の商品は実に詐欺的商品が多いのが現状です。

では、私はどうしてそのような詐欺的商品に引っかからずに、
無駄な出費をしなかったのか、についてここでは語りたいと思います。

第1ポイント
◯放射線量の具体的な数値を出していない商品は買わない

まず最初ですが、これです。
ホルミシス系商品でこの数値を計っていないものが実に多い。
特に、アマゾンや楽天で売られているもののほぼ95パーセントはそのような商品です。



第2ポイント
◯今の自分に必要な線量を認識する

初期の私がした間違いの中であったのがこれ。
私は体の状態が非常に悪く、生死をさまようっていうと大げさですが、
血尿や低血糖が頻繁に発生した時に、ちょっと奮発して大量の放射能を浴びたことがあります。
しかしその時の反動がものすごく、3日ほど布団から出られなくなりました。

現在、私は医療系の出版社で4年ほど勤務していますが、
この分野の専門医がほとんどいない、詳しくは臨床実験を統計的にしたことがある
医師はほとんどいません。あるとしても自分の体を使った実体験くらいです。

なので、今の自分に必要な放射線量を知りながら、
それを徐々に強めていく方法をとるべきです。

放射線というのは不思議なもので、健康だと強い放射線を浴びることができます。
簡単にいえば、病人がのたうちまわる線量でも、
健康な子供は全然平気だったりするのです。

なので、その点を抑えましょう。
いかが、私の目安としているものです。
あくまでも自己責任でお試しいただきたいのですが、
苦労に苦労を重ねた私の調査が導き出しているので、かなり性格だと思われます。

◯重病期 8〜40マイクロシーベルト(直接照射 以下同)
(入浴0〜20マイクロシーベルト)

◯症状沈静化から快復期 40〜100マイクロシーベルト
(入浴20〜80マイクロシーベルト)

◯安定期 100〜250マイクロシーベルト
(入浴100マイクロシーベルト)

照射による副作用は、
◯尿の色が変わる(赤や黄色、緑系) これは数週間から半年くらいで回復します
◯眠気が強くなる これは半年程度か一年くらい回復にかかる可能性があります
◯肌の色が変わる これは一年くらい(私は人差し指や親指が白人みたくなりました)

以上です。

商品を買う時やトラブルがあった時にぜひ参考にしてください
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特徴を箇条書き
◯対象は大都市意外の不動産
◯ヤフオクに関してのスキームは凄い
◯全くノウハウがない状態での競売のリスクがわかる
◯銀行融資に頼らない収入アップ法である戸建競売+オークションメソッド

書かれたのは2014年。
ただ、ここで書かれたオークションのメソッド、
例えば、仕入れ費用ゼロの低額テキスト商材などは現在のメルカリなどでも
大儲けの王道であり、その応用可能な思考法が書かれています。

著者の竹内かなと氏は、高校卒業後に友人とともに、
「就職したくない」という理由でオークションを開始します。

最初は拾ったバイクの部品を売る、貰い物を売る、
というところからスタートして、
500円で銀行振込費用をタダにする情報商材で大ブレイクして、
自動で月に30万円を手に入れるというのを経験します。

ただ、ここでは多くは語れませんが、オークションの業界は、
他社からの妨害やパクリなどの戦略戦争が熾烈。
そのため、利益をボロ戸建に投入するという目的を持ち始めます。

競売物件に関して私がこの本でよいと思ったのは、
競売物件専門の初心者本にすら書かれていない
「初心者の苦悩」「初心者の悪戦苦闘ぶり」が、
丁寧に書かれていることです。

おそらく、競売に関する詳しいノウハウは他の本の法が参考になるとは思います。
ただ、競売のマインドを「オークション」で副業収入を得る方法とともに、
うまい具合にセットで書かれたのが同本になる。
そんな書籍だと思います。
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以下に特徴を羅列。

◯不動産投資というよりは投資の基本事項の解説本
◯法令・ニュースから読み解く新たな不動産投資アイディアの思考法
◯借金への不安・思考方法など家族への説得に役立つ方法


ひきつづき、生方氏の本を解説します。


不動産投資家というのは、言い方が悪いのですが大概育ちが悪い。
しかも高学歴の人が、高学歴的に解説してくれる本は希少です。


たとえ難しいことをわかりやすく書いた本であっても、
変なことを省略したり、すっ飛ばして話すと、
「投資に理解がない人から見たらインチキ本」というゾーンに入ってしまいます。


生方氏はその点の問題をよく把握しています。
彼自身は、リストラを複数回経験し、まともな40代、50代を描けなかった、
という、非常に泥臭いバックボーンを持ちますが、
育ちがいいのか、イケメンなせいなのか、その点を本に残しません。

テレビなどでも活躍されているので、
例えば妻子や親に投資を反対されているのに、
彼らに協力が必要な弱者投資家さんにこういう本はオススメできるのかもしれません。



最悪なことがあってもこれだけ逃げ道があるし
そこから多くの新たな投資アイディアが生まれる


これが生方氏の本に一貫しているテーマです。
彼は「とにかくやってみる」という考えで、
トランクルームや簡易宿泊所など、未開のゾーンにかなり早い段階で参入している人です。

未開ゾーンは、利益率も高いし、出口も実は広い。
築古アパート・ボロ戸建など、成熟しきっている分野は、
出口戦略も人が密集し、地獄にハマる危険性もあります。

よって、それらの危機感がある人や
はたまた通常の不動産本を読みすぎた人向けの気分転換の一冊と言えるかもしれません。
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本書の特徴を以下に書きます。

◯よくある不動産投資本とは全く異なる
◯一般的な不動産投資本を読みたい方にはおすすめではない
◯出口戦略重視
◯不動産投資に行き詰まった方におすすめかも


生方氏は横浜国立大学大学院建築研究所でRCを先行された、
いわゆるマンション構造の専門家です。

しかも、外資系証券会社勤務経験が豊富で、
おもに外国人投資家の投資手法に精通しています。


扱う内容も民泊、コインパーキング、トランクルームなど、
バラエティに富んでおり、しかもその多くが
「通常の賃貸がうまくいかなかった時に苦しんで採用・考案」
したという流れがあります。そのため、説得力がある。

ただし、ノウハウや具体的な運営方法には紙面を避けていない、
そりゃまあ無理なんでしょうが、イメージしにくい点もあります。

よって、投資ガイドブック的な使い方が本書の基本だと感じます。
ただし、この手の本はまだあまりないのでその点では買いです。
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本書は最近私が読んだ不動産本で最もおすすめでかつ、
世間ではあまり知られていない良書と言えます。これはすごい!

本書の特徴を以下に書きます。

◯ドーナツか現象地域、車社会地域向けボロ物件仕様
◯不動産業者・リフォーム業者とのやりとり(接待・裏金)が詳細 適法スレスレ違法かも
◯緻密な計算が苦手でどんぶり勘定で投資をしたい方に最適!
◯出口戦略のバラエティーに富んでいる


本書は、堀口氏の住む北海道を主な舞台としています。
よって、大都市や地方都市で電車やバスなどの公共移動手段をベースとした
住宅の値決めがなされていがちなエリアで投資をする方には、
あまりリアルな話ではないでしょう。

しかしながら、近所のキチガイおばさんや滞納者、
はたまた悪徳業者やリフォーム業者とのやりとりはどれも秀逸で、
元不動産業者の私でも納得の内容が盛りだくさんです。

そして何より文章が1970年代アメリカのスラング満載のハードボイルド小説に、
つまりは村上春樹的な異様な読みさすさがあり、面白い!

この手の不動産本に珍しい、文学的にも優れてあっという間に読める本です。
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この本の特徴を以下に書きます。

◯低予算リフォーム事例が豊富で、しかも世間では諦めがちな大規模リフォームも掲載
◯低所得サラリーマンをしながら大家の初めの一歩にかなり多く割かれている
◯ローンの裏技(カーローン転用など)が書かれている
◯大都市で住宅ローンで自宅を購入したことがある方向け

銀行融資が付きにくくなってきている現在、
本書のような「戸建賃貸」からスタートする大家本が再び脚光を浴びつつあるようです。

小嶌大介さんは、元デザイナーで結婚し、お子さんが生まれる過程で、
家族内で話し合って、賃貸アパート→マンション購入→戸建購入
という流れの中、住宅売買に少しづつ自信と確信を持ちながら、
ボロ物件再生へと進んでいきます。

近年再生空き家のニーズは、加速度を増しています。
私の都内・千葉近郊でも一昔前までは、賃貸でファミリー向けはほとんどありませんでした。
ところが、今ではかなり安い価格帯でも戸建再生物件がでます。
しかもかなり地域最安値層が多い。

現在、首都近郊でファミリー向けの新築マンションが売れ残りまくっていますが、
この「ファミリー向けボロ戸建賃貸再生物件」が増えたことが影響を与えているのでしょう。

銀行融資の付きにくさもさることながら、この流れは今、一番盛り上がっている。
やがてブームがさる時期が来るかもしれませんが、まだ3-4年は続くと思われ、
そのノウハウ本として本書はかなり有効でしょう。
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今回は資金ゼロで他人の空き不動産を利用して、
大金を稼ぎ続ける驚異の廃墟不動産投資家である村上さんの本。


人口減に転じて、どんどん地方から人がいなくなる中、
それでもアパート、マンションを立て続ける中で、
不動産投資を少しでもかじっている人は誰もが気にする「家余り」の問題。

現在のアベノミクス発の不動産バブルも実は需要がベースなのではなく、
あくまでも「銀行が融資をしやすい」という物件を基軸に起きている
単なる「所有者替え」「再値付け」にすぎない。
そういう見方もあります。

そんな中で登場した廃墟不動産投資家の村上さん。
かなり大家界隈ではキワものとして恐れられている様子。

フェイスブックでは著名大家さんの友人は多いようですが、
私が直々に何人かの大家さんに彼の名前を出してみると、
やっぱりかなり恐れられている、触れたくない、という顔をします。

彼のやっていることは、実は伝統的な「転借賃貸」経営。
しかしながら、かつてここまでその技を極めた人はいないでしょう。

不動産投資の三大リスク「金利」「客付け」「負債」。
これが彼には全く無関係であることが最大の特徴。
特に金利が上昇して、銀行の融資が止まるというダブルショックは、
今の情勢だといつ起きてもおかしくはなく、
そうなるとほぼ全てのメガ大家さんが廃業に追い込まれます。

そんなときに独り勝ちするのはまさに彼のような人。

もし不動産投資を検討されている方は、
この方のことを頭に入れておいたほうが絶対いいでしょう。
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今回はこちら。

以下、ポイントです。

◯投資実績が浅い方が書いたため、危険な物件も結構ポートフォリオに入っている
◯理想を追いすぎず、ある意味現実的なケーススタディとして読める
◯銀行への出入り禁止事件、管理会社との対談などバラエティにとんでいる

私はこの越谷大家さんのメルマガに一度登録したことがあります。
すると来るわ来るわ、カード契約やら楽して10万稼げるやら怪しい情報の乱打。
すぐに解約してしまいました。

この方は楽待のコラムでもコメントが荒らされる傾向があり、
かなり乱れた衝動的な投資をする方だという印象があります。

しかし、冷静に考えてみると不動産投資をされる方は、
20パーセント以上の高利回りの物件を勝手ばかりいるメガ大家さんのように、
賢くも計算高くもやれているわけではなく、この方と近い方がほとんどではないでしょうか。

そう考えると、もしかすれば本書は最高の教材かもしれません。

サッカーでドリブルしながらゴールするがごとく、
不安定な疾走をいかにして軌道修正するか、そんな本のような気がします。
これも著者が投資経験が浅く、しかもかなり若い(20代の頃の内容もあり)から
ではないのかと思われます。まだ30代とのこと。

ほとんどが計画的に、半ば後付け成功談として書かれているような本が多い
この不動産本のジャンルで、本当の自分をさらけ出した本。
これはこれで全ての人にオススメできます。
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